Stéphane Poupinel de Valencé - Managing Director de Semaris : «Rs 13 Md seront investies dans le projet Imperia aux Salines, Rivière-Noire»

Le projet immobilier de grand standing qui s’annonce sur le littoral ouest du pays sera exécuté en trois phases. Semaris, entité listée à la Bourse de Maurice, en est l’exécutant. Dans cet entretien, le Managing Director de la société fait le point sur les partenaires engagés et sa position par rapport à New Mauritius Hotels, premier groupe hôtelier du pays.

« Nous avons obtenu notre permis EIA pour le projet Imperia Golf Estate le 5 novembre 2019. Comme pour tout projet immobilier de cette ampleur, il y a plusieurs conditions relativement standard, qui y sont rattachées. »

En quoi le projet immobilier en cours aux Salines de Rivière-Noire sous l’égide du groupe New Mauritius Hotels (NMH) est-il  différent des autres développements ?
Le projet Imperia Golf Estate est entrepris par le groupe Semaris et non pas par le groupe NMH. Il s’agit d’un développement immobilier résidentiel de haut standing développé sous le régime PDS (Property Development Scheme) et non pas d’un projet hôtelier. La récente restructuration du groupe NMH a débouché sur le listing de Semaris sur le marché secondaire de la Bourse de Maurice. Par la suite, les actions de Semaris ont été distribuées aux actionnaires de NMH. Il a été clairement précisé lors de cet exercice que Semaris achèterait certains actifs anciennement détenus par NMH et n’étant pas destinés à des projets purement hôteliers, pour y faire des développements principalement résidentiels qui requièrent un savoir-faire spécifique et totalement différent de l’activité hôtelière.

Quels sont les actifs ?
Ces actifs ont été transférés à Semaris. Ils sont repartis comme suit : 75 hectares aux Salines de Rivière-Noire à Maurice, 160 hectares au sein du projet Royal Palm Marrakech au Maroc et 64 hectares à Praslin aux Seychelles. Le projet PDS Imperia Golf Estate, situé aux Salines de Rivière-Noire, est le principal projet de Semaris à Maurice, et est développé en partenariat avec Safran Landcorp. Le projet a obtenu une Letter of Approval de l’Economic Development Board depuis le 18 septembre 2019, et plus récemment un Environmental Impact Assessment (EIA) du ministère de l’Environnement. Il reste quelques étapes à compléter avant de lancer officiellement la commercialisation en début 2020.

Des conditions ont-elles été imposées au permis EIA et quand ce document a-t-il été obtenu ?
Nous avons obtenu notre permis EIA pour le projet Imperia Golf Estate le 5 novembre 2019. Comme pour tout projet immobilier de cette ampleur, il y a plusieurs conditions relativement standard, qui y sont rattachées. Cela dit, une des conditions est liée à la construction du nouveau Wetland qui doit être effectué par NMH conformément à l’EIA que ce dernier a obtenu depuis décembre 2018 pour la construction de son projet hôtelier. Suite à l’obtention de l’EIA de l’hôtel, un groupe d’individus a fait appel à l’Environment and Land Use Appeal Tribunal. À la fin du mois d’octobre 2019, l’appel a été rayé devant une Cour de Justice et comme ce point précis n’est plus en suspens, nous pensons que cela a déclenché l’émission de l’EIA pour le projet Imperia.

Quelles sont les différentes phases d’exécution de ce projet et quel est le coût de chaque phase ?
Le projet comprend 220 villas et un parcours de golf de 18 trous. Il sera développé en trois phases principales sur une période d’environ dix ans. Chacune de ces phases nécessitera des investissements de plus de Rs 4 milliards. Au total et à terme, près de Rs 13 milliards seront investis sous diverses formes (coûts de construction, honoraires, taxes, etc.) dans le projet Imperia Golf Estate.

Y a-t-il eu un retard dans le démarrage ?
Il n’y a aucun retard à ce jour au niveau de nos prévisions initiales qui ont toujours indiqué un démarrage des travaux de la première tranche pour début 2021. Dès le départ de notre collaboration avec Safran Landcorp, il avait été convenu que nous attendrions d’avoir nos permis de développement (EIA, Letter of Approval pour le PDS, permis de subdivision) avant de lancer notre campagne commerciale. A ce stade, nous avons obtenu quasiment tous nos permis et prévoyons de démarrer cette campagne de lancement d’ici la fin du premier trimestre 2020.

Comme tout projet immobilier vendu en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), nous devrons atteindre un nombre précis de réservations avant de lancer les travaux. Nous nous attellerons à conclure ces contrats de réservations à partir du deuxième trimestre 2020 afin de lancer les travaux en 2021. Cependant, le début des travaux dépendra essentiellement du marché et de la vitesse à laquelle nous arriverons à atteindre le nombre requis de contrats de réservations signés.

Comment se présente le montage financier du projet dans son ensemble et quelle formule sera utilisée ?
Semaris a déjà acquis le terrain de NMH pour le développement du PDS en contractant une dette bancaire ainsi qu’en obtenant des facilités de paiement de la part de NMH. Safran Landcorp est le partenaire de Semaris au sein de la compagnie PDS. Nous sommes très heureux de notre partenariat avec Safran Landcorp car ce sont de véritables professionnels du développement immobilier, y étant impliqué depuis une trentaine d’années principalement en France et en Corse. Le succès au niveau de la commercialisation et de la réalisation en cours de leur projet Akasha à Tamarin témoigne de leur savoir-faire.

Par rapport au financement du projet, Safran Landcorp injectera du capital pour son entrée dans l’actionnariat de la compagnie PDS. En outre, le financement du projet se fera d’une part sous forme d’injection de capital de la part des actionnaires (Semaris et Safran Landcorp) pour satisfaire les besoins en fond de roulement, et d’autre part et surtout en fonction des entrées de trésorerie émanant de la vente des villas qui permettront l’investissement au niveau des Voiries et Réseaux Divers (VRD), de la construction des villas et de celle du golf.

Un autre élément à préciser au niveau du projet est que la compagnie PDS financera la construction du parcours de golf. Par contre, l’assiette foncière du golf, et donc le golf lui-même une fois construit, resteront la propriété de NMH. NMH gèrera l’hôtel Les Salines Beachcomber Golf Resort and Spa et assurera donc en parallèle l’opération du golf, fort de sa longue expérience au niveau du golf du Paradis Beachcomber.

Ce projet d’envergure n’alourdirait-il pas la dette du groupe NMH au final ?
Ce projet n’est pas entrepris par NMH mais par Semaris et son partenaire Safran Landcorp. Concernant la dette du groupe NMH, le transfert de ce terrain à Semaris a permis au contraire de la réduire de
Rs 800 M. Qui plus est, il est prévu qu’un montant additionnel de MUR 1,2 milliards soit remboursé à NMH par le groupe Semaris au fur et à mesure que les villas seront vendus ; cette somme est sujette à un paiement d’intérêts et à un échéancier clairement établi en ce qu’il s’agit du remboursement du capital. Le remboursement de ce solde de prix réduira la dette de NMH au cours des prochaines années.

Quel sera le nombre d’emplois directs et indirects impliqués dans ce projet ? Le recours à la main-d’œuvre étrangère est-il envisagé ?
Nous pensons qu’environ 300 à 400 personnes seront sur le chantier durant les différentes phases de construction. Pour les travaux de construction, il sera sans doute nécessaire que nos constructeurs fassent appel à de la main-d’œuvre étrangère vu la taille du projet.

À terme et une fois les constructions complétées, il est prévu que le projet génèrera quelque 600 emplois directs principalement dans les domaines d’entretien de villas (personnel de maison et jardinage), de restauration à domicile, de gestion de syndic, de gestion de golf.